Проекты гостиниц

Номерной фонд: с чего начинается проект гостиницы

В каталоге собраны новые проекты гостиниц и уже реализованные, построенные по нашей документации, — от компактных придорожных объектов до современной гостиницы на полсотни номеров. Отбирать удобнее по числу номеров, а не по площади, и вот почему.

Проект гостиницы считают не от площади и не от участка, а от номерного фонда. Сначала решают, сколько номеров и каких, потом из этого вырастает всё остальное: площадь общих зон, ширина коридоров, мощность котельной, число парковочных мест и в конце концов габариты здания. Обратный порядок даёт объект, который не окупается: сначала нарисовать красивый дом, потом нарезать в нём номера.

Номерной фонд редко бывает однородным. Обычная раскладка — основная масса стандартных двухместных, к ним несколько одноместных под командировочных, пара семейных с дополнительным спальным местом и один-два номера повышенной категории. Соотношение зависит от того, кто приезжает: у придорожного объекта и у гостиницы при санатории оно разное, и планировка этажа тоже.

Стандартный номер закладывают от двенадцати квадратных метров плюс санузел; меньше делают только там, где объект работает на короткие ночёвки. Дальше считают коэффициент: полезная площадь номеров к общей площади здания. У грамотно собранного проекта гостиницы он держится около двух третей, и каждый процент сверх этого — деньги, которые здание зарабатывает, а не отапливает.

Проекты под гостиницу отличаются от жилых зданий сеткой инженерии. Санузлы выстраивают в вертикальные пары и связывают общими стояками, иначе разводка тянется через перекрытие и упирается в потолок нижнего этажа. Эта сетка задаётся на первом же чертеже и потом почти не двигается — под неё подстраивают всё, вплоть до расстановки мебели.

Гостиница на 10, 20, 30 и 50 номеров: что меняется

Число номеров — это не масштаб одного и того же здания, а разные типы объекта с разными нормами.

Нижняя граница проходит примерно по восьми номерам. Проект гостиницы 8 номеров ещё ведут как мини-формат: один стояк, общая кухня, владелец справляется малыми силами. Всё, что ниже, — уже мини-гостиница по устройству, как её ни назови.

Проект гостиницы на 10 номеров — первый размер, который живёт по гостиничным правилам целиком. Появляется стойка, круглосуточное дежурство, отдельная зона завтраков, служебный вход и помещение под бельё. Штат минимальный, владелец обычно ещё вникает во всё лично. Формат «10 номеров в 2 этажа» встречается чаще прочих: на участке такое здание встаёт компактно, а инженерия считается один раз. Если объект задуман меньше — вам скорее нужны проекты мини-гостиниц, там другая экономика и другой состав помещений.

Проект гостиницы на 20 номеров — самый ходовой размер. Здесь уже обязательны два эвакуационных выхода и нормируемая ширина путей эвакуации, вентиляция считается механическая, а завтраки перестают помещаться на бытовой кухне: нужен пищеблок с раздельными потоками сырья и готовой еды. Персонал работает сменами, значит требуется комната отдыха и раздевалка. Проект гостиницы на 20 номеров в 2 этажа — рабочая классика, но при узком участке тот же фонд разворачивают на три уровня. Промежуточные размеры ведут себя так же: проект гостиницы на 15 номеров ещё обходится одной лестницей и общим залом, а на 16 номеров и выше уже просит второй эвакуационный выход.

На 30 номерах здание переходит в другую весовую категорию по инженерии. Своя трансформаторная подстанция или согласование дополнительной мощности, серьёзная водоподготовка, лифт — не по нормам, так по здравому смыслу: гость с чемоданом на третий этаж пешком не пойдёт. Появляются служебные лифты или хотя бы отдельная лестница для персонала и белья.

Проекты больших гостиниц, на 50 номеров и выше, — это уже гостиничный комплекс. Ресторан вместо зала завтраков, конференц-зона, полноценная прачечная, склад, разгрузочная площадка с отдельным заездом, охрана и пожарная сигнализация с автоматикой. Гостиница на 100 мест по площади сопоставима с небольшой школой, и проектируется соответственно — разделами, с отдельными специалистами по каждому.

Отдельный сюжет — гостиничный комплекс из нескольких корпусов. Его закладывают, когда участок вытянутый или когда объект собираются строить очередями: первый корпус запускают и он начинает зарабатывать, пока строится второй. В проекте это надо предусмотреть заранее — свести сети в общий узел и оставить точки подключения.

Сколько этажей

Двухэтажная гостиница — самый частый ответ для объекта на десять–двадцать номеров. Лифт по нормам не нужен, лестница одна, фундамент и кровля считаются на вдвое меньшее пятно, чем у одноэтажного здания той же вместимости. Первый этаж отдают под вестибюль, зал завтраков и служебную часть, второй целиком под номера — заодно решается вопрос с вечерним шумом. Проект двухэтажной каркасной гостиницы — вообще самая частая связка в этом сегменте: скорость сборки плюс компактное пятно.

Проекты одноэтажных гостиниц берут там, где земля дешёвая, а гость приезжает на машине: вход в номер прямо с улицы, чемодан не надо тащить по лестнице. Расплата — длинный периметр, дорогие фундамент и кровля, растянутые коммуникации.

Проект гостиницы на 3 этажа появляется, когда участок мал или дорог. Третий уровень почти всегда тянет за собой лифт и усложняет эвакуацию, зато позволяет посадить крупный номерной фонд на скромное пятно. Мансардный этаж — компромисс: номера под скатами дешевле, но часть площади уходит в углы, где не встать в полный рост.

Компактные габариты вроде десять на десять метров работают только на самых малых форматах — на такое пятно нормальный номерной фонд с общими зонами не садится, придётся расти вверх или в сторону.

Из чего строят

Проекты каркасных гостиниц берут ради скорости и предсказуемой сметы. Стена собирается многослойной, а значит тихой, что для здания с номерами важнее, чем для жилого дома. Для сезонного объекта, который должен открыться к лету, каркас чаще всего единственный реальный вариант.

Проект гостиницы из СИП-панелей работает в той же логике и ещё быстрее, особенно на повторяющихся планировках, где все номера одинаковы. Условие одно: разводку и стояки надо разложить до заказа домокомплекта — вскрывать панель потом дорого. Проекты гостиниц из панелей вообще любят типовой номер, размноженный по этажу.

Проекты гостиниц из бруса и бревна выбирают, когда деревянное здание само по себе часть предложения — в туристических местах, у воды, рядом с лесом. За вид и запах дерева платят охотнее, чем за штукатурку, и такой объект лучше выглядит на фотографиях. Минус — усадка и необходимость развязывать межномерные перегородки с учётом подвижки стен.

Отдельная линия — модульные гостиницы. Здание собирают из готовых блок-модулей заводского изготовления: номер приезжает на площадку уже с отделкой и санузлом, на месте остаётся собрать и подключить. Выигрыш в сроках измеряется месяцами, а объект можно наращивать очередями — доставить модули и расширить номерной фонд, не останавливая работу. Проект под такую сборку считается иначе, с привязкой к габаритам модуля, поэтому его разрабатывают отдельно.

Каркас из лёгких стальных тонкостенных конструкций — та же скорость, но для более крупных пролётов. Проекты гостиниц из ЛСТК берут, когда нужен большой зал внизу или широкий коридор без промежуточных опор, а также там, где важен несгораемый каркас. Модульные решения и ЛСТК мы проектируем по индивидуальному заказу — расскажите про участок и вместимость, посчитаем.

Газобетон, кирпич и другие каменные стены выбирают под круглогодичную работу: тяжёлая стена ровнее держит температуру и заметно лучше глушит звук соседа. Если гостиница работает зимой и стоит в средней полосе, обычно приходят к этому.

Ресторан, бассейн и другие общественные зоны

С определённого размера гостиница перестаёт быть только местом для сна и начинает продавать всё остальное. Проект ресторана при гостинице считают отдельно: у него свои потоки — гостевой зал, кухня, склад, мойка, разгрузка, вывоз отходов, и пересекаться они не должны. Ресторан удобно сажать так, чтобы он работал и на постояльцев, и на улицу, с отдельным входом — тогда он кормит объект круглый год, включая межсезонье.

Проекты кафе при гостинице проще: небольшой зал, мини-кухня, чаще всего только завтраки. Для объекта на двадцать номеров этого обычно достаточно, а полноценная ресторанная кухня начинает окупаться ближе к полусотне номеров или при потоке с улицы.

Бассейн в проекте гостиницы — самая требовательная из общественных зон. Чаша, водоподготовка, осушение воздуха, отдельный контур вентиляции, гидроизоляция и раздевалки с душевыми. Закладывать его надо на этапе фундамента: пристроить бассейн к готовому зданию почти всегда дороже, чем построить рядом отдельный павильон. Туда же относятся сауна, спа-зона и тренажёрный зал — они дают гостинице загрузку в межсезонье, но требуют площади и инженерии.

Не забывают и о скучном: багажная комната, зона ожидания, место под коляски и лыжи, санузел в вестибюле, кладовая горничных на каждом этаже. Эти помещения не продаются напрямую, но их отсутствие видно в отзывах.

Дизайн-проект интерьеров и фасада

Рабочая документация отвечает на вопрос, как здание построить. Дизайн-проект гостиницы отвечает на другой — как оно будет выглядеть и почему гость выберет его среди десятка соседних на карте бронирования.

Проект комнат гостиницы прорабатывают по типам: стандарт, семейный, повышенной категории. По каждому — расстановка мебели, отделка, свет, розетки у кровати, санузел до последней плитки, схема уборки. Смысл в повторяемости: один раз проработанный стандартный номер потом размножается по этажу, и это же экономит на закупке.

Проект фасада гостиницы решают отдельно от планировки. Здание должно читаться с дороги и хорошо сниматься: вход с навесом, вечерняя подсветка, вывеска на своём месте, парковка так, чтобы машины не закрывали кадр. Для объекта, который претендует на три звезды и выше, фасад и вестибюль работают ровно на то же, что и номера, — на цену ночи.

Дизайн-проект можно заказать сразу с рабочим комплектом или позже, когда коробка уже стоит. В первом случае он выходит дешевле: часть решений принимается один раз, а не переигрывается по факту.

Что входит в проект и от чего зависит цена

Готовый проект гостиницы — это полный комплект рабочей документации: посадка на участок, планировки этажей с расстановкой мебели и сантехники, разрезы, фасады, узлы, кладочные и деревянные конструкции, ведомости материалов, схемы инженерных сетей. Гостиницы проекты планировки получают подробнее жилых, и комплект всегда идёт с планами этажей в масштабе, а разводка стояков и вентиляция прорабатываются в первую голову — от них зависит, сойдётся ли планировка вообще.

Купить готовый проект гостиницы дешевле и быстрее: документация уже собрана, ждать разработки не нужно. Типовой проект гостиницы при этом не значит безликий — архитектурные решения в нём проработаны так же, как в индивидуальном. Мы адаптируем его под ваш участок — развернём по сторонам света, подгоним под пятно и грунт, поменяем материал стен, при необходимости перекроим номерной фонд. Индивидуальный разрабатываем с нуля, когда есть жёсткие требования по вместимости, рельефу или составу услуг; ставка за метр при этом та же, что у типового.

Стоимость проекта гостиницы считают от площади здания, поэтому она предсказуема: чем крупнее объект, тем больше выходит комплект, но тем дешевле обходится каждый метр в пересчёте. Отдельно считаются разделы, которые нужны не всем, — бассейн, ресторанная кухня, повышенная электрическая мощность.

В каталоге у каждого объекта есть фото, планировки этажей и цена — можно сравнить варианты до разговора. Что мы просим прислать для начала работы: границы участка и подъезд, доступные мощности по электричеству, воде и канализации, планируемое число номеров и сезонность. Этого достаточно, чтобы за пару дней сказать, встаёт ли задуманный номерной фонд на ваш участок, в скольких этажах и какие разделы понадобятся дополнительно. Смотрите также проекты отелей — если объект задуман с рестораном, конференц-зоной и посменным штатом.