Проекты мини-гостиниц

Чем проект мини-гостиницы отличается от жилого дома

Снаружи это тот же загородный дом, внутри — другое здание. В жилом доме комнаты обслуживают одну семью и делят общий санузел. В мини-гостинице каждый номер живёт сам по себе: собственный санузел, своя дверь в коридор, звук соседа не должен доходить до подушки. Переделать жилую планировку в гостиничную «по ходу стройки» не выходит — разница закладывается на чертеже.

Первое, что задаёт эту разницу, — вода. Санузлы выстраивают в вертикальные пары, друг над другом, и связывают общими стояками. Иначе канализация тянется через всё перекрытие, а в потолке нижнего этажа появляется короб, который потом придётся объяснять гостю. На плане это выглядит как жёсткая сетка: номера можно тасовать, стояки — нет.

Второе — звук. Между номерами ставят не обычную перегородку, а двойную с разрывом и развязкой по каркасу; перекрытие считают отдельно по ударному шуму, жалобы почти всегда собирают шаги сверху, а не разговоры за стеной. Стены, набранные «как в доме», превращают гостиницу в общежитие, и постоялец второй раз не приедет.

Третье — то, чего в жилом доме нет вовсе. Тамбур, зона встречи гостей, место под стирку и хранение белья, кладовая, отдельный вход для персонала и разгрузки. Эти помещения не приносят дохода напрямую, поэтому их обычно и режут первыми, а потом застилают бельё на кухне. В проекте под них закладывают площадь сразу, иначе они всё равно появятся — только за счёт номеров.

Сколько номеров и что от этого меняется

Это первый вопрос, который задают, и правильный: число номеров определяет не размер здания, а его устройство. Проект мини гостиницы на 4 номера и проект на 20 — разные типы объекта, а не один и тот же в двух масштабах.

До шести номеров объект остаётся почти домом. Владелец живёт здесь же, завтраки готовят на одной кухне, стирка помещается в хозяйственном шкафу, персонала нет вовсе. Стояк часто получается один, лестница одна, вход общий. Такой формат берут под сдачу у моря, у трассы или рядом с горнолыжным подъёмником — там, где сезон короткий и вкладываться в штат бессмысленно. Проект мини гостиницы на 6 номеров нередко строят на участке под ИЖС, и внешне он не отличается от соседних домов.

На 8 номерах появляется служебный контур. Кухня разделяется на гостевую и рабочую части, бельё уезжает в отдельное помещение с проходом мимо номеров, персоналу нужен свой вход и место, где переодеться. Проект мини гостиницы на 8 номеров — это уже не увеличенный дом, а здание с двумя независимыми маршрутами: гостевым и рабочим, и пересекаться они должны как можно реже.

Мини гостиница проект до 10 номеров — точка, где владелец перестаёт справляться в одиночку и нанимает хотя бы горничную. Планировка отвечает тем же: коридор становится шире, зона встречи гостей отделяется от лестницы, у входа появляется место, где можно поставить чемоданы и не перегородить проход. Здесь же обычно решают, будет ли завтрак: под него нужен зал, а зал съедает площадь, которую можно было отдать под ещё пару номеров. Вопрос считают деньгами — завтраки поднимают цену ночи, но требуют человека на кухне каждое утро.

После пятнадцати начинается другая история. Второй эвакуационный выход, нормируемые ширины путей эвакуации, отдельная вентиляция, требования к отделке коридоров, а на кухне — уже пищеблок с раздельными потоками. Объект перестаёт быть мини по устройству, даже если так называется, и дальше его правильнее вести как гостиницу. Спрос на проект мини гостиницы на 16 номеров есть, но человек за этой фразой почти всегда описывает уже полноценный коммерческий объект и просто не знает, где проходит граница.

Отдельно стоит сказать про переделку. Число номеров позже увеличивают редко: добавить санузел там, где не заложен стояк, дороже, чем построить пристройку. Поэтому запас закладывают на чертеже — либо сразу считают стояки под будущие номера, либо честно останавливаются на выбранном формате.

Один этаж, два или мансарда

Одноэтажный формат проще во всём: нет лестницы и междуэтажного шума, гость с чемоданом доходит до двери по прямой, пожилым и семьям с колясками удобнее, уборка идёт без подъёмов. Платят за это участком. Здание расползается, растут фундамент и кровля — две самые дорогие части сметы, и на длинном плане они считаются по каждому метру периметра.

Проекты двухэтажных мини гостиниц выигрывают там, где земля дорогая или узкая: тот же метраж встаёт вдвое компактнее, кровля и фундамент считаются один раз. Второй этаж обычно отдают под номера, первый — под общие зоны и хозяйскую часть, и это же решает вопрос с шумом: вечерняя жизнь остаётся внизу. Проект мини гостиницы на 10 номеров двухэтажный — самая частая комбинация из тех, что к нам приходят.

Мансарда занимает середину. Под скатами номера выходят заметно дешевле: вместо полноценной стены работает кровля. Расплата — уклон потолка, и часть площади уходит в коридор и в те углы, где не встать в полный рост. Под односпальные номера это нормально, под семейные обычно нет.

Фасады решают отдельно от планировки. Гостю продают картинку: дом, к которому хочется подъехать после шести часов за рулём. Поэтому проект мини гостиницы на один этаж фасады получает такие же проработанные, как двухэтажный, — с крыльцом, навесом над входом, вечерним светом и местом, куда поставить машину так, чтобы она не стояла в кадре.

Из чего строят

Проекты каркасных мини гостиниц берут чаще остальных. Сборка быстрая, смета предсказуемая, стены сразу получаются многослойными — а значит тихими, и это здесь не мелочь. Для сезонного объекта, который должен открыться к лету, каркас обычно единственный разумный вариант: коробку ставят за пару месяцев, отделку ведут параллельно.

СИП-панели работают в той же логике, только ещё быстрее, и хорошо ложатся на компактные планировки с повторяющимися номерами. Минус известен: любая переделка требует вскрывать панель, поэтому разводку и стояки надо разложить до заказа домокомплекта, а не по месту.

Брус и бревно работают на атмосферу. В туристических местах деревянный дом сам по себе часть предложения: за вид из окна и запах дерева платят охотнее, чем за штукатурку, и такой объект проще снимать для карточки на площадке бронирования. Минус — усадка, к отделке приступают не сразу, а межномерные перегородки приходится развязывать с учётом подвижки стен.

Газобетон и другие блоки выбирают под круглогодичную работу с постоянным отоплением: тяжёлая стена ровнее держит температуру и лучше глушит звук. Если объект работает зимой и стоит в средней полосе, это чаще всего и есть ответ.

Материал выбирают от сценария работы. Сезонная база у воды, круглогодичный объект у трассы и городской дом с посуточной сдачей приходят к разным стенам, даже если планировка у них одна.

Мини-гостиница, мини-отель или мотель

Слова разные, объект чаще всего один. Проект небольшой гостиницы, проекты малых и частных гостиниц, гостевой дом под сдачу — за всеми этими формулировками стоит одно и то же здание на несколько номеров. Мини отель проект — та же небольшая гостиница, просто названная на западный манер; разницы в нормах, планировке и составе документации между ними нет, и искать отдельный тип здания под это слово не нужно. Настоящие отели начинаются там, где появляются ресторан, конференц-зона и штат посменно, — это другой масштаб и другой разговор.

Мотель отличается посадкой, а не размером. Проект мотеля строят вокруг машины: номера с входом с улицы, парковка у самой двери, стойка работает круглосуточно, гость заезжает поздно и уезжает рано. Отсюда вытянутый в линию корпус, минимум общих зон и никакой кухни — вместо неё кофейный аппарат и, если повезло с местом, кафе рядом. Санузлы в мотеле выстраиваются в одну гребёнку вдоль общей стены, что делает разводку самой дешёвой из всех гостиничных форматов.

Выбор названия влияет на одно: на ожидания гостя. Человек, забронировавший мини-отель, рассчитывает на стойку и уборку каждый день; тот, кто выбрал гостевой формат, готов к самообслуживанию. Планировку стоит подгонять под то обещание, которое вы собираетесь давать, — иначе объект будет собирать плохие отзывы при вполне исправном здании.

Есть и четвёртый сосед — гостевой дом. Это не коммерческий объект, а вторая постройка на участке для приезжающих родственников и друзей, часто в паре с баней. Если вам нужна она, вам туда: планировка там устроена совсем иначе, номеров как таковых нет.

Что входит в проект

Комплект рабочей документации: посадка на участок, планировки этажей с расстановкой мебели и сантехники, разрезы, фасады, узлы, кладочные и деревянные конструкции, ведомости материалов. Мини гостиницы проекты чертежи получают подробнее жилых в двух местах — разводка стояков и схема вентиляции. От них зависит, сойдётся ли планировка вообще, и они же чаще всего рушат красивую расстановку номеров.

Проект дома мини гостиницы подбираем под формат работы. Посуточная сдача в городе, сезонная база у воды, придорожный мотель и загородный дом с гостевыми комнатами устроены по-разному: у них не совпадают ни доля общих зон, ни расположение входов, ни требования к звуку. Готовое решение под ваш участок адаптируем — развернём по сторонам света, подгоним под пятно застройки и грунт, поменяем материал стен. Индивидуальный разработаем с нуля по той же ставке за метр, что и типовой.

Отдельно от рабочей документации идёт дизайн-проект интерьера: расстановка мебели в номере, отделка, свет, санузел до последней плитки. Для объекта, который продаётся фотографиями на площадке бронирования, это не украшение, а часть выручки — номер, снятый в правильном свете, собирает бронирования лучше соседнего с тем же метражом. Дизайн проект мини отеля можно заказать сразу вместе с рабочим комплектом или позже, когда коробка уже стоит; в первом случае он обычно дешевле, потому что часть решений принимается один раз.

Что мы просим прислать: кадастровый номер или границы участка, отметку о подъезде и коммуникациях, желаемое число номеров и сезонность работы. Этого хватает, чтобы за пару дней сказать, встаёт ли задуманное на ваш участок и в каком формате — одноэтажном, двухэтажном или с мансардой.

Расскажите, где участок, на какой сезон и на какого гостя рассчитываете, — предложим подходящее из готового или спроектируем под задачу.