Проекты многоквартирных жилых домов

Где проходит граница государственной экспертизы

Главное решение по многоквартирному жилому дому принимается до того, как выбран фасад и посчитаны квартиры. Градостроительный кодекс делит проекты на те, что обязаны пройти государственную или негосударственную экспертизу, и те, что от неё освобождены. От этой границы зависят сроки, бюджет проектирования и срок выхода на площадку.

Экспертиза не требуется двум типам объектов. Первый — сблокированные дома, где не больше трёх этажей и не больше десяти блоков, а в каждом блоке одна квартира. Второй — дома высотой до трёх этажей, состоящие не более чем из четырёх блоков, где на одной лестничной клетке может быть несколько квартир. Всё, что выше или крупнее, идёт на экспертизу, и проект приходится готовить по другому регламенту.

Отсюда логика малоэтажного доходного дома: три этажа — не архитектурный вкус, а верхняя граница, за которой проект дорожает и удлиняется. Поэтому проекты трехэтажных многоквартирных домов составляют ядро спроса. Освобождение от экспертизы не отменяет норм: проектирование влияет на безопасность здания, и все профильные СП и СНиПы соблюдаются в полном объёме.

Сколько квартир закладывать

Число квартир — это не следствие площади, а исходное решение инвестора. От него считается всё остальное: количество подъездов, ширина лестничных клеток, число парковочных мест, нагрузка на сети.

Дом на четыре квартиры — самый простой сценарий: одна лестничная клетка, по две квартиры на этаж, минимум общего имущества и коммуникаций. Такой проект дома на 4 квартиры чаще всего берут под сдачу или под расселение большой семьи. Дом на 8 квартир требует уже полноценного подъезда и продуманной схемы входов, зато удельная стоимость квадратного метра падает — общие конструкции распределяются на большее число собственников.

Промежуточные форматы решают ту же задачу иначе. Квадрохаус делит здание на четыре автономных блока со своими входами, и юридически это ближе к сблокированной застройке. Одноподъездный дом на три этажа даёт от девяти квартир при компактном пятне застройки. Считайте не общую площадь, а продаваемую: коридоры, лестницы и технические помещения в неё не входят, и их доля тем выше, чем мельче квартиры.

Малоэтажный дом как вложение

Проекты малоэтажных многоквартирных домов покупают не под собственное проживание, а под доход: посуточная идолгосрочная аренда, продажа квартир по мере готовности, расселение нескольких поколений семьи в одном здании. Это меняет критерии оценки проекта многоквартирного жилого дома по сравнению с частным домом.

Первое, на что смотрит инвестор, — доля продаваемой площади. В здании есть метры, которые никто не купит: лестничные клетки, тамбуры, коридоры, электрощитовая, узел ввода. Чем меньше квартиры и чем больше их число, тем выше доля этих метров и тем дороже обходится каждый полезный квадрат. Проект многоквартирного жилого дома с продуманной нарезкой отыгрывает здесь больше, чем любая экономия на отделке.

Второе — нарезка по типам квартир. Студии и однокомнатные быстрее продаются и легче сдаются, но требуют больше санузлов и стояков на ту же площадь. Двух- и трёхкомнатные дают меньшую оборачиваемость, зато удешевляют инженерию. Рабочая схема для малоэтажного жилого дома обычно смешанная: студии на первом этаже, семейные квартиры выше.

Третье — что происходит с участком. Многоквартирный дом обязан разместить парковку, площадку для отдыха и подъезд для пожарной техники. На тесном участке эти требования съедают пятно застройки, и проект 3 этажного многоквартирного жилого дома оказывается выгоднее двухэтажного просто потому, что оставляет землю свободной.

Этажность и материал

Проект этажного многоквартирного дома начинается с выбора высоты. Проект двухэтажного многоквартирного дома выбирают, когда участок небольшой, а подключение к сетям ограничено: две трети объёма собирается без лифта и без сложных узлов. Три этажа — рабочий максимум для проектов без экспертизы и самый ходовой формат. Проекты многоквартирных домов на 3 этажа дают заметно лучшую экономику на метр, чем двухэтажные, при той же схеме согласования. Четыре этажа и выше — уже другая история: экспертиза, лифт, расширенный состав документации.

Материал стен под этот класс зданий выбирается по срокам и по местной базе подрядчиков. Проект многоквартирного кирпичного дома даёт максимальную долговечность и лучшую звукоизоляцию между квартирами, но растягивает сроки кладки. Газобетон и пеноблок ставятся быстрее и легче нагружают фундамент. Каркасная схема и СИП-панели сокращают срок возведения коробки сильнее всего, но требуют аккуратности в узлах и отдельного внимания к межквартирным перегородкам. Одна и та же планировка обычно адаптируется под любой из этих вариантов — меняются толщины стен, узлы примыканий и расчёт фундамента.

Типовой проект или индивидуальный

Однозначного ответа нет, выбор зависит от того, чем вы располагаете — временем или участком сложной формы.

Типовые проекты многоквартирных домов выигрывают в скорости: документация готова, срок адаптации короткий, а в основе лежит опыт уже построенного объекта. Готовые проекты многоквартирных домов позволяют быстро оценить целесообразность вложения — понятны и площади, и конструктив, и объём работ. Но даже типовой проект не переносится на участок без правок: привязка к местности, геология, климатический район и подключение к сетям пересчитываются всегда.

Индивидуальный проект многоквартирного дома окупается там, где участок диктует форму — узкий, угловой, с перепадом высот или жёсткими отступами от соседней застройки. Здесь типовое решение теряет метры, а индивидуальное их возвращает, и разница в продаваемой площади перекрывает разницу в стоимости проектирования. Мы разрабатываем индивидуальный проект по цене типового.

Что входит в проект и с чего начинается работа

Состав проекта многоквартирного дома шире, чем у частного: помимо планов этажей, фасадов, разрезов и кровли, в него входят разделы по конструкциям, инженерным системам, пожарной безопасности и благоустройству участка. Объём разделов зависит от того, попадает объект под экспертизу или нет.

Работа обычно начинается с эскизного проекта многоквартирного дома: на этой стадии определяются посадка здания на участке, этажность, число и нарезка квартир, общий облик. Эскиз позволяет проверить экономику до того, как оплачена рабочая документация, и на этой стадии дешевле всего менять решения. Дальше идёт проектная документация, а за ней рабочая — по ней строят.

Проект строительства многоквартирного дома мы адаптируем под ваш участок и региональные нормы, а при необходимости сопровождаем прохождение экспертизы. Помимо жилья бюро проектирует объекты соцкультбыта и коммерции — детские сады, школы, медицинские и торговые здания.

Сроки проектирования зависят не от площади здания, а от согласований. Если объект освобождён от экспертизы, работа идёт линейно: эскиз, проектная документация, рабочая. Если экспертиза нужна, между стадиями появляется цикл замечаний, и его длительность закладывают в график заранее. Ещё до старта имеет смысл собрать исходные данные: градостроительный план участка, технические условия на подключение к сетям, геологию и геодезию. Их отсутствие тормозит проект сильнее, чем любые правки планировок.

Отдельно уточните этап, на котором вам нужен результат. Инвестору для оценки вложения обычно достаточно эскиза с посадкой на участок и нарезкой квартир. Для получения разрешения нужна проектная документация целиком. Для стройки — рабочая, с узлами и спецификациями. Оплачивать всё сразу не обязательно: стадии разделяются, и после эскиза можно остановиться, если экономика не сошлась.

Смотрите также проекты таунхаусов и проекты дуплексов на две семьи, если рассматриваете сблокированную застройку вместо секционной.